La cedolare può essere scelta nel momento in cui si stipula il contratto d'affitto. Anche i ritardatari, però, possono beneficiarne. Se c'è già un contratto in corso, il proprietario può optare per la cedolare entro il termine per il pagamento dell'imposta di registro annuale. Ad esempio, se il contratto è stato siglato il 1° maggio 2014, può scegliere la cedolare entro il 30 maggio 2015 inviando la raccomandata all'inquilino per rinunciare all'aggiornamento Istat e presentando alle Entrate il modello RLI. L'opzione vale per l'annualità contrattuale che inizia dal 1° maggio 2015. Se vuoi saperne di più sulla cedolare secca, consulta anche il calcolatore di convenienza.
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che può essere applicata, a scelta del proprietario, sui redditi derivanti da locazioni abitative.L'aliquota è del 21% sui contratti di mercato e del 10% sui contratti a canone concordato. Attenzione, però: l'aliquota è fissata al 10% solo per il periodo 2014-17, poi tornerà al 15 per cento. La cedolare sostituisce l'Irpef, le sue addizionali comunale e regionale, l'imposta di registro e di bollo.
Per beneficiare della cedolare secca al 10% bisogna stipulare un contratto di locazione a canone concordato per una casa situata in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa, elencati sul sito di Confedilizia. In pratica, tutti i capoluoghi di provincia, molti centri di medie dimensioni e tutti i Comuni confinanti con quelli di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia. Il Decreto casa del 2014, però, permette di avere la cedolare al 10% anche per i contratti concordati stipulati nei Comuni colpiti da calamità naturali nei cinque anni precedenti..
Il contratto a canone concordato deve rispettare i parametri, compreso il canone, stabiliti negli accordi locali tra proprietari e inquilini. Ma può essere applicato anche nei Comuni in cui manca questo accordo. Il decreto interministeriale Infrastrutture-Economia 14 luglio 2004, infatti, consente di stipulare i contratti agevolati anche nei centri privi dell'intesa: bisogna prendere come riferimento l'accordo di un Comune vicino e omogeneo per popolazione (oppure, se presente, aggiornare con l'indice Istat Foi l'importo del vecchio accordo firmato in base al Dm 5 marzo 1999). Nell'iter è possibile farsi assistere dalle associazioni della proprietà edilizia o dai sindacati degli inquilini.
Per poter applicare la cedolare, il locatore – cioè il proprietario – deve essere una persona fisica e il contratto deve riguardare una locazione abitativa. Secondo le Entrate, anche l'inquilino deve essere un privato, nel senso che non può agire nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, anche se la casa viene presa in affitto per finalità abitative (uso foresteria). Questa impostazione è stata bocciata dalla Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia, sentenza 470/03/14) ma il fisco non ha rivisto la propria impostazione.
Estratto da: "Il sole 24 Ore"